Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
публикует статью
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
35 0
Анонс:
Прогнозы на ближайшее десятилетие: перспективные участники рынка, лидеры и аутсайдеры среди объектов недвижимости, возможности и риски для инвестора.

МИРОВОЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

Основные движущие процессы –  глобализация, урбанизация, высокие технологии, рост численности населения – влияют на мировой рынок недвижимости. Многие ощутимые уже сегодня тенденции к 2020-2025 годам станут еще более выраженными. По информации международной консалтингово-аудиторской компании PricewaterhouceCoopers, основные из них такие:

• увеличение разнообразия объектов инвестирования. По оценкам PwC, их количество возрастет на 55% (по сравнению с 2012 годом) и сохранит свой темп в последующее десятилетие;

• высокие темпы урбанизации и связанная с этим активизация строительства в городах;

• строительство безопасных для окружающей среды и комфортных для жилья домов;

• тесное сотрудничество инвестора с государством для выработки совместного курса развития и  снижения степени риска инвестиций. В странах с развивающейся экономикой правительства будут принимать непосредственное участие в строительстве жилья и инфраструктуры;

• рост конкуренции за активы премиум-класса. Этому способствует повышение уровня благосостояния в развивающихся странах и выход на международный рынок новых участников;

• появление дополнительных рисков для инвестора, которые связаны с климатическими и поведенческими изменениями, политической нестабильностью.

Мировой рынок недвижимости: тенденции развития

 

Повышение роли городов

К 2025 году количество городов с населением более 10 млн человек, так называемых  мегагородов, увеличится с 30 до 37. 12 из них будут находиться на рынках развивающихся стран. Численность городского населения к 2050 году в сравнении с 2010-м увеличится на 75% и достигнет 6,3 млрд.

Самыми быстрыми темпами будет развиваться азиатский регион, второе место в рейтинге займут страны Африки к югу от Сахары. Поэтому повысится спрос на жилье (в основном со стороны среднего класса). В частности, к 2025 году около 20 миллионов новых домов потребуется в  Нигерии. В глобальном масштабе объемы строительства к этому времени удвоятся, достигнув 15 триллионов долларов. 60% активности мирового строительного рынка будет происходить на рынках развивающихся стран (в 2005 году данный показатель составлял 35%). Именно эти рынки будут доминировать в пятерке ведущих мировых стран (по прогнозам, это Китай, США, Индия, Япония, Россия). За счет стран с развивающейся экономикой появятся новые застройщики и компании, управляющие активами.

Активнее всего миграционные процессы будут проходить в Китае. К 2020 году ежемесячно численность населения городов страны будет расти на 1,5 млн. Численность людей со средним  уровнем дохода к 2040 году в мире повысится на 180% в сравнении с 2010-м.

Из-за постоянного роста спроса объекты премиального сегмента будут дорожать. Снижение доступности жилья приведет к повышению плотности городской застройки и строительству объектов меньшей квадратуры. Стремление к более эффективному использованию пространства приведет к изменениям дизайна и планировки жилой и коммерческой недвижимости. А новые технологии строительства позволят ускорить темпы введения объектов в эксплуатацию.

Роль городов в развитых западных странах будет расти меньшими темпами. Рост численности городского населения будет происходить в основном за счет богатых выходцев из развивающихся стран, которые будут покупать жилье в Европе.

В США расширение городов будет происходить за счет таких проектов, как, например, Hudson Yards Redevelopment Project в Нью-Йорке. Это крупнейший девелоперский проект за всю историю США и самая большая застройка в Нью-Йорке после Rockefeller Center. В него будут входить  коммерческие и жилые площади, офисные помещения, более 100 торговых павильонов, рестораны и около 4 тыс. резиденций, открытые пространства, отель на 200 номеров. К моменту ввода в эксплуатацию в 2024 году 125 тысяч человек будут работать, посещать, жить в Hudson  Yards.

Мировой рынок недвижимости: тенденции развития

Стоит отметить, что сейчас американские миллениалы предпочитают жить в пригороде (или  планируют переезд). Поэтому в США параллельно с урбанизацией наблюдаются обратные тенденции (деурбанизация, переезд в пригород).

Наряду с уже существующими городами мира, которые будут разрастаться, на карте появятся новые. В их числе – Masdar City в Абу-Даби ОАЭ, Jaypee Sports City в Индии и Sejong City в Южной Корее. Их построят по принципам эффективного использования всех видов энергии и других  ресурсов, сохранения окружающей природной среды. В возведении многих таких объектов  инвестор будет участвовать совместно с государством. Пока сложно судить о степени привлекательности этих городов для потенциальных покупателей жилья и инвесторов. В Азии, например, уровень востребованности таких объектов пока недостаточно высок.

В успешном функционировании городов важную роль будет играть транспортная развязка, следовательно, возрастет необходимость инвестиций в эту отрасль. В ближайшие 20 лет требуемая ежегодная сумма вложений на 40 важнейших развивающихся рынках составит 1 триллион долларов. Инвесторы в этой группе объектов будут особенно тесно сотрудничать с органами городских властей для согласования планов развития.

 

Энергоэффективное строительство

Расположение многих городов в прибрежных районах обусловливает их зависимость от изменений климата. И это не только повышение уровня Мирового океана. Например, средний убыток от засухи, пожаров, ураганов, наводнений, штормовых ветров в США оценивается в 5,8 миллиарда долларов. Меры по предотвращению природных катаклизмов принимаются уже сейчас. Понимая важность заботы об окружающей среде, общественность развитых стран проявляет повышенный интерес к энергоэффективным, «устойчивым» зданиям. Сегодня в США активно ведется строительство объектов, сертифицированных LEED*. В Сан-Франциско строят небоскреб смешанного назначения, который станет самым устойчивым к сейсмическим колебаниям на всем западном побережье. В Калифорнии принимаются строгие меры относительно экономии водных ресурсов.

А к 2020 году все здания в развитых странах, по всей вероятности, будут ранжироваться по уровню своего соответствия экологическим стандартам. Более того, «зеленая» концепция отразится на планировании новостроек: появятся парковые зоны в жилых комплексах, системы контроля качества воздуха в помещении, расширятся территории для отдыха.

В настоящее время застройщики эффективно интегрируют экотехнологии в офисах, жилых помещениях и целых городах. В качестве примера новых «зеленых» городов можно привести Tianjin в Китае и Masdar City в Абу-Даби –здесь практически нулевой уровень вредных выбросов в атмосферу. Степень соответствия критериям устойчивости отчасти влияет на стоимость жилья, но пока выгода от строительства таких объектов ощутима лишь в развитых странах.

Мировой рынок недвижимости: тенденции развития

 

Объекты-лидеры и аутсайдеры

С дальнейшим развитием информационных технологий некоторые виды недвижимости окажутся невостребованными. В зоне риска – коммерческая недвижимость. С увеличением популярности онлайн-покупок исчезнет необходимость в магазинах. Менее подверженными данному влиянию окажутся учреждения в сфере здоровья, красоты, товаров для дома, а также те объекты, которые объединяют развлекательные и торговые площади. При этом возрастет спрос на складские помещения в непосредственной близости от покупателя, что потребует модернизации логистической сети. Подобное будет наблюдаться и в сфере услуг. В странах с развитой экономикой может существенно сократиться потребность в банках как физических объектах на карте города, так как сервис будет осуществляться онлайн.

Что касается офисов, потребность в них уменьшится, поскольку многие «белые воротнички» предпочтут работать на дому, коммуницируя в Сети. Наряду с этим будет развиваться такое направление, как коворкинг, то есть совместное использование модернизированного офисного пространства. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), за второй квартал 2016 года уровень вакантных офисных помещений достиг самой низкой отметки начиная с четвертого квартала 2008 года.

 

Новые инвесторы

Как один из самых динамичных на международном рынке недвижимости уже проявляет себя Азиатско-Тихоокеанский регион, где, по данным компании Jones Lang LaSalle на 25 июля 2016 года, наблюдается рост инвестиционной активности. Так, вложения в гостиничную недвижимость в первой половине текущего года возросли на 13,2% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. Было подписано 59 контрактов в 11 странах. Пять из десяти крупнейших – в Японии. В первую очередь интерес инвестора распространяется на высоколиквидные активы (активы первого уровня). Предприниматели выходят на рынки второго уровня с целью приумножения доходов. Высокая покупательская активность наблюдается в Таиланде, Вьетнаме, Корее и Мьянме, Австралии, континентальном Китае, Тайване. И даже частично переоцененная недвижимость в развитых городах не уменьшает интерес инвестора. Пока что основную активность (80%) проявляет региональный инвестор развитых районов.

Положительная динамика наблюдается и на рынке аренды офисной недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Так, столица Филиппин Манила остается одним из ведущих направлений аутсорсинга (здесь объемы арендованных офисных помещений за первое полугодие 2016 года увеличились на 42% в сравнении с прошлым годом). Чуть меньший рост показал Гонконг. Улучшились показатели по Сингапуру.

Мировой рынок недвижимости: тенденции развития

Повышается активность суверенных фондов (фондов национального благосостояния). Значительный процент таких государственных инвестиционных фондов приходится на Ближний Восток, страны Северной Африки и Азии. Основной предмет их интереса – конкурентоспособный актив премиального качества. Так, в этом году суверенный фонд Катара (SWF Qatar Investment Authority) приобрел сингапурский Asia Square Tower 1 за рекордные 3,4 миллиарда долларов.

В ближайшие годы поток капитала между Азией и странами Латинской Америки, а также Африкой и Ближним Востоком увеличится.

Чтобы оставаться на плаву, инвестор будет вынужден вкладывать в несколько менее масштабных объектов одновременно, искать свободные ниши, выходить на рынки второго и третьего уровней. Альтернативными вариантами вложений могут оказаться объекты здравоохранения (из-за тенденции старения населения), станции сотовой связи, щиты наружной рекламы, вертикальные фермы, что особенно актуально при увеличении численности населения и сокращении количества пахотных земель.

Улучшить сайт Соцсети  →